Legitimación para pleitos del Presidente de la comunidad

Hechos: El presidente de la Comunidad de propietarios de una finca en régimen de propiedad horizontal presenta demanda contra la promotora de la construcción, ejercitando acción derivada de incumplimiento contractual defectuoso.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por falta de legitimación activa de la comunidad, al carecer el presidente de la correspondiente autorización.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, al entender que el presidente contaba con legitimación al estar actuando en defensa de elementos comunes y ello aunque se basase en la responsabilidad contractual. Igualmente declaró probado la existencia de desperfectos en la fachada que habían provocado desprendimiento de placas.

El Tribunal Supremo (s. 7/10/2015) desestima el recurso de casación interpuesto por la constructora, confirma la sentencia de la Audiencia, estima la legitimación para pleitos del Presidente de la comunidad  y condena al recurrente a las costas del recurso.

Considera el TS que no ha habido la invocada infracción del art. 14, e) de la Ley de Propiedad Horizontal , en relación con el art. 13.3, puesto que conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2011: Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario – Sentencia 2 de diciembre de 1989 -, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los “vicios y defectos de construcción”, strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular ( SSTS 10 de mayo 1995 ; 18 de julio 2007 )

A la vista de esta doctrina no existe óbice para que el presidente, conforme establece el art. 13 de la LPH represente a la comunidad, incluso en el ejercicio de las acciones relativas al cumplimiento del contrato dado que se sustentan en la existencia de menoscabos en el objeto entregado, que en este caso se refieren a la fachada del edificio y como tal, elemento común.

El recurrente invoca además la infracción del art. 1101 del Código Civil, cuando afirma que no concurre inhabilidad del objeto transmitido, el TS desestima también ese motivo de recurso puesto que el recurrente introduce cuestiones probatorias en sede de casación cuando en este recurso solo podemos analizar la pretendida infracción de normas, no la apreciación de las pruebas practicadas.

Esta Sala ha declarado en reiteradas ocasiones que el recurso de casación está limitado a una estricta función revisora de la aplicación de las normas sustantivas a las pretensiones materiales deducidas por las partes, correspondiéndole al recurso extraordinario por infracción procesal controlar las “cuestiones procesales, entendidas en sentido amplio”.

Por lo que procede rechazar el motivo en cuanto se sustenta en el error en la valoración de la prueba (Sentencia de 22 de Junio del 2012)

A ello debemos añadir que lo pretendido por la Comunidad no era la declaración de inhabilidad de objeto sino el reconocimiento de incumplimiento contractual, en relación con la fachada, para lo que estaba facultado en orden a los arts. 1101 y 1124 del C. Civil.

Pedro H. Olmo

Pedro Hernández del Olmo
Abogado

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