A raiz de los derrumbes de dos edificios en Madrid pensé escribir sobre ello, pero la falta de tiempo me impidió hacerlo y otros compañeros como Enrique Alario y Luis Jurado escribieron sobre el tema de una forma y con un contenido realmente bueno.
Para obtener información de primera mano de lo sucedido, os recomiendo consultar el Informe que emitió el Ayuntamiento de Madrid en su página web sobre el edificio de la calle Amalia número 1. Según el catastro, este edificio (último de los dos derribos), tiene una fecha de construcción de 1945, y es importante destacar los siguientes párrafos de dicho informe:
- “Inicialmente el edificio constaba de cuatro plantas a razón de baja más tres. En 1958 se elevó, bajo licencia de obras, una planta más.”
- “En el mismo año 1958 también se ejecutó, bajo otra licencia de obras, una reforma del muro de fachada de la calle Bravo Murillo mediante la que se demolió un machón de la planta baja para ampliar el escaparate del local. De este modo las dos mochetas contiguas quedaron sobrecargadas desde entonces a través de una viga de gran luz por las cargas derivadas de la vertical del hueco de escaparate abierto.”
- “No obstante, la sucesión de agrietamientos y derrumbes llevan a la conclusión de que la mocheta derecha de la fachada a la calle Bravo Murillo que sustentaba la viga dintel del escaparate, se derrumbó al sufrir un colapso por fatiga de su material cerámico, precedido por la manifestación de agrietamientos que dieron la señal de alarma y motivaron la presencia del Servicio de Bomberos a requerimiento de los moradores de la finca.”
- “La fatiga del material se produce al estar sometida la fábrica cerámica de la mocheta colapsada a un incremento de cargas durante casi sesenta años de forma continua y a raíz de la reforma efectuada en 1958. Con el paso del tiempo el material cerámico va perdiendo su capacidad mecánica hasta sobrevenir el colapso”
A partir de aquí, el debate sobre responsables, controles, cálculos técnicos u obras permitidas se produjo a todos los niveles, pero el foco de culpabilidad rápidamente cayó sobre el técnico que redactó la ITE de forma favorable. Muy “Tipical Spanish”.
Al igual que un ser vivo, el edificio puede verse afectado por un mal que, ante unas causas determinadas, evoluciona hacia una enfermedad. Se manifiesta inicialmente a través de unos síntomas y, de no atajarse a tiempo, degenera en unas lesiones como es nuestro caso. A dicha evolución se la conoce como proceso patológico.
Una vez aparecidas las lesiones, al detectar los síntomas, si es posible siguiendo un proceso inverso al anterior, el perito realiza la patología o estudio patológico a fin de averiguar el mal intrínseco y las causas que desencadenaron el proceso. Llegados a este punto es cuando se pueden determinar las responsabilidades que tanto buscan algunos.
Ideas para mejorar la Inspección Técnica de Edificios (ITE)
Lo ocurrido recientemente en Madrid y la experiencia acumulada desde la implantación de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), han puesto de manifiesto que hay que mejorar los protocolos, y más aún para el nuevo Informe de Evaluación de Edificios (IEE), desarrollado en el Título I de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas.
Seguidamente expongo una serie de recomendaciones y opiniones sobre como mejorar los protocolos de las ITE y de cómo podemos los Técnicos competentes (Arquitectos y Arquitectos Técnicos en el caso de las ITE e IEE) mejorar el resultado de estos informes.
Como Administradores de Fincas, debemos poder valorar y discriminar entre varias ofertas para encontrar cual es las más indicada para nuestra comunidad, y también ver de manera simple y sencilla si el Técnico contratado realiza una labor completa o la mínima indispensable para poder emitir el informe. En otras palabras, si queremos un informe básico o mínimo que cumple el trámite pero no su cometido o un informe completo que -digámoslo también claro. no asegura al 100% que no se den casos de derrumbe pero que reduce de manera clara el porcentaje de casos como los de Madrid.
Obtención del proyecto original en el Archivo Municipal. Para mi, éste es un paso previo a la redacción de cualquier informe. Desde los Ayuntamientos se debería facilitar el acceso o establecer un protocolo para que con la nota de encargo de la ITE y/o IEE, se pudiese acceder directamente al expediente. Incluso también es recomendable tenerlo para realizar un Certificado de Eficiencia Energética del Edificio. En todas las comunidades que administro intento siempre que haya una copia del proyecto y de todas las reformas de importancia en el archivo de la comunidad. Es una documentación de vital importancia. Actualmente, al menos en Salamanca, es necesario, rellenar una solicitud, llevar autorización del Presidente de la Comunidad, DNI del solicitante, DNI del Presidente y acta donde figure el nombramiento del Presidente. No sirve certificación del Secretario de quien es Presidente. El propio Ayuntamiento pide datos que la AEPD ya advierte en el Informe 2009-0303 que, en el caso de entidades bancarias, se sustituye por la certificación del Secretario. También es curioso como no se puede obtener el proyecto completo (planos de distribución y mediciones y presupuestos) poniendo como excusa la Ley de Protección de Datos, cuando la propia ley define: “Datos de carácter personal: a cualquier información concerniente a personas físicas identificadas e identificables.
Revisión de la totalidad de plantas bajo rasante, plantas bajas y plantas bajo cubierta. En Salamanca es necesario visitar al menos el 50% de estas zonas y el 50% del total del edificio. En este caso, siempre que sea posible y aunque obligue a realizar más visitas, lo ideal será revisar el 100% si podemos.
Acta de Inspección en reformas. Sería necesario legislar para que siempre que se realice una reforma en el edificio, en especial locales de planta baja, cubiertas y portales, se lleve a cabo una inspección y se levante acta de la misma. Esta visita se realizaría una vez ejecutado el desescombro y retirada de aquellos materiales que esté previsto renovar, haciendo catas para ver elementos principales como pilares, vigas, viguetas y dinteles. En estos casos de reforma las catas son de un coste muy reducido y dan una gran información. Si estuviera todo correcto, el trámite debería resolverse con un simple levantamiento de acta, recogiendo una serie de datos y completándola con fotografías, por lo que el coste también sería reducido en caso de estar todo correcto. Podría realizarse por técnicos externos o técnicos del ayuntamiento, pero las actas serían obligatorias en cada una de las reformas a presentar ante los Ayuntamientos.
Comprobación de la fachada y cubierta. Actualmente es sobre lo que más inciden los informes que se están realizando. El problema viene porque se comprueban únicamente los frentes de balcones y las zonas alrededor de las ventanas y los propios balcones o, dicho de otra forma, aquellas zonas a las que podemos llegar de una manera sencilla. Debería imponerse la comprobación de un porcentaje sobre la fachada. En fachadas con acabados de mortero monocapa y aplacados, es necesario comprobar cómo están adheridos y habría que contratar una grúa con cesta para realizar la comprobación. Como siempre, el problema es económico porque esa comprobación, en algunos casos y vistos los honorarios, puede suponer el mismo importe que el propio informe. En el caso de las cubiertas, mientras haya estanqueidad todo parece correcto, pero lo mínimo es subir a ellas y comprobar su estado. Conozco algún caso en el que, como no hay escalera, no se sube. Pero no todo es la estanqueidad, sino que también hay que inspeccionar las chimeneas y sus sombreretes, anclajes y tirantes de las antenas.
Con estas pinceladas y otras sugerencias que se puedan ir aportando, no podremos asegurar que no se vayan a producir patologías, porque incluso si se hacen ensayos, éstos serán estadísticos y las catas serán puntuales y no a todos los elementos estructurales del edificio. Pero si podremos reducir el porcentaje de edificios que se escapen a estos controles y con ello mejorar la calidad de nuestro parque inmobiliario y las vidas de las personas.
Se ha hablado en varios foros de la labor que llevan a cabo en este campo los Administradores de Fincas Colegiados, los cuales, como es lógico, no pueden tener responsabilidad en lo que diga un tercero a través de un informe. Simplemente quiero apuntar que, como Administradores, debemos recalcar a nuestros administrados la obligación de mantenimiento y conservación de los edificios. Y puestos a pedir, también sería conveniente que cada vez que se realice una obra particular en la comunidad, se facilite a la misma una copia de la licencia de obras. De esa forma se evitarían obras ilegales, u obras de importancia disfrazadas como obras menores. Esto propuesta debería incluirse en ordenanza o legislación vigente, para evitar enfrentamientos entre los compañeros y algunos de sus clientes.
Finalmente, animo a los compañeros técnicos así como a los administradores a que aportéis vuestra experiencia para contribuir entre todos a mejorar las ITE. Espero vuestros comentarios.
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