Con la publicación, en el BOE de ayer, de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas,
aprobada hace unos días en el Congreso de los Diputados, y que entra en 
vigor hoy mismo, se modifica sustancialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, concretamente los artículos 4 y 5, 7 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36.
Sin perjuicio de que más adelante analicemos cada una de las modificaciones que se han producido en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2013, configurada a partir de esta reforma, a continuación enumeramos los principales aspectos que cambian a partir de hoy:
- En el artículo 4 se admite expresamente la alternativa del arbitraje, y se da carta de naturaleza a la dirección electrónica de los contratantes para recibir las notificaciones relacionadas con el contrato.
- Se incluye un nuevo apartado en el artículo 5, para excluir expresamente los alquileres de temporada del ámbito de la LAU.
- Se impone la obligación de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, para que surta efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, en un nuevo apartado que se añade al artículo 7.
- La prórroga forzosa a voluntad del arrendatario se reduce a tres años, frente a los cinco anteriores, en el artículo 9, y se vuelve a admitir la resolución del contrato por causa de necesidad, que permitirá a los arrendadores recuperar el uso de su vivienda.
- También se reduce la tácita reconducción de tres años a uno, en la nueva redacción del artículo 10.
- El arrendatario podrá desistir del arrendamiento en cualquier momento posterior a los seis primeros meses, sin penalización, con el único requisito del preaviso con un mes de antelación, según establece el nuevo texto del artículo 11 .
- En la nueva redacción del artículo 13 , si el derecho del arrendador quedara resuelto, el contrato se extinguirá, a menos que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
- El nuevo artículo 14 establece que cuando se enajene la vivienda arrendada, el contrato se subrogará al comprador dentro de los tres primeros años, siempre que esté inscrito en el Registro.
- El cónyuge a quien se atribuya el uso de la vivienda arrendada en caso de divorcio o separación, pasará a ser el nuevo titular del contrato (artículo 15).
- Los pactos relativos a la posibilidad de que no haya subrogación en caso de muerte del arrendatario, o de que el arrendamiento se extinga al finalizar el plazo mínimo, se mantienen en el párrafo 4 del artículo 16, pero referidos al nuevo plazo mínimo de tres años, en lugar de los cinco anteriores.
- Se añade un nuevo párrafo al artículo 17, en el que se admite que durante un plazo determinado se sustituya la obligación del pago de la renta por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar el inmueble.
- El artículo 18 permite que la actualización de la renta se haga con criterios diferentes al Indice de Precios al Consumo.
- La elevación de la renta por mejoras prevista en el párrafo 1 del artículo 19 sigue admitiéndose, pero ahora referida al transcurso de los tres años de plazo mínimo que sustituye al anterior de cinco.
- La limitación de los gastos repercutibles al arrendatario durante los cinco primeros años de contrato, se refiere ahora a tres años en el nuevo texto del artículo 20, párrafo 2.
- La redacción del artículo 23 se modifica levemente, manteniéndose el sentido de lo establecido anteriormente, relativo a las obras realizadas por el arrendatario.
- El artículo 24 denomina ahora a los arrendatarios con minusvalía como arrendatarios con discapacidad, y equipara a los mayores de 70 años con ellos, a los efectos de permitirles adaptar el interior de las viviendas a la discapacidad del titular o de su cónyuge o persona que con él conviva.
- Ahora se admite la renuncia al derecho de adquisición preferente, independientemente de la duración del contrato, con la nueva redacción del párrafo 8 del artículo 25.
- Se añade un apartado nuevo al artículo 27, en el que se agiliza el procedimiento judicial y se reduce el plazo en los casos de desahucio por impago de rentas.
- En el artículo 35 se amplían las causas de resolución del contrato, incluyendo la realización de daños dolosamente causados por el arrendatario o la realización de obras inconsentidas.
- Finalmente, en el artículo 36 se adecúa lo establecido respecto a la actualización de la fianza, pasando de cinco a tres años.
