IV) Reducción de la prórroga forzosa y denegación por necesidad
Lo más destacable de las reformas introducidas por la ley de flexibilización del alquiler en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) es, sin ninguna duda, la mayor movilidad que promociona el nuevo artículo 9, en el que se acorta el plazo mínimo obligatorio (de cinco a tres años) y se restablece la denegación de prórroga por necesidad.
Aunque la duración del contrato de arrendamiento se puede pactar libremente entre las partes, en el caso de que se pacten menos de tres años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta alcanzar una duración mínima de tres años. Esta prórroga no tendrá lugar si el arrendatario comunicara al arrendador su voluntad de no renovar, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Los contratos en los que no se estipule la duración, se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga establecido en el párrafo anterior.
Sin embargo, se establece una excepción a esta prórroga obligatoria para el propietario y facultativa para el inquilino: transcurrido el primer año del arrendamiento,, en caso de que el arrendador tuviera necesidad de la vivienda arrendada como vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta circunstancia será comunicada por el arrendador al arrendatario con una antelación mínima de dos meses respecto de la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda, y el arrendatario quedará obligado a entregarla en dicho plazo.
El efecto conjunto de ambas medidas se traducirá en un aumento de la movilidad de los inquilinos como consecuencia del acortamiento de la duración de los contratos.
No obstante, los arrendatarios pueden conseguir mejores condiciones si se apoyan en la libertad de pactos y negocian adecuadamente las cláusulas del contrato más allá del precio, que era hasta este momento la variable fundamental para los inquilinos.
En realidad, con la reducción de la prórroga forzosa a tres años, en lugar de cinco, pierden -a la larga- arrendador y arrendatario, porque tres años no es nada, y a cada poco va a haber que renegociar el contrato, perjudicando la necesaria estabilidad que requieren inquilino (se trata del lugar en que vive) y propietario (espera una relativa seguridad en sus ingresos).
En cuanto a la resolución por causa de necesidad, me temo que va a estar más tiempo en los tribunales que el que restaría para cumplir los tres años previstos.
