Terraza de uso privativo construida sobre elemento común

Pregunta

Soy propietaria de un ático con terraza desde hace 3 años. Dicha terraza se realizó hace 8 años, sobre un tejado previo que asienta en el salón del vecino de abajo y con consentimiento de la comunidad, y fue costeada por el anterior propietario. Ahora hay filtraciones que provocan una gotera en el salón del vecino y la comunidad me comunica que debo costear yo la reparación ya que se acordó así en la junta de vecinos en la que se otorgó el permiso para construirla. Mi duda es la siguiente: al ser un elemento común (cubierta del edificio) y no haber desperfectos en las baldosas ni elementos visibles de la terraza, ¿no debería la comunidad asumir la reparación? ¿Debo yo acatar una decisóon tomada en una reunión de vecinos en la que no estaba sobre una terraza que ni tan siquiera aparece en mis escrituras?

Respuesta

Por lo que me cuenta, lo que se hizo hace 8 años fue construir una terraza de uso privativo sobre un elemento común que era el tejado. A pesar del uso, su terraza sigue siendo elemento común, en cuanto a que cubre la vivienda inferior.

Si la comunidad autorizó en su día esa obra con la contraprestación de que todas las reparaciones futuras fueran a cargo del propietario que la utiliza, debería haberse inscrito esa modificación en el Registro de la Propiedad, de manera que cualquier propietario futuro pudiera saber que la finca que adquiría tiene el uso de la terraza y  la carga de las reparaciones. La comunidad no puede ceder la responsabilidad de esta filtración sobre alquien que  no estaba cuando se tomó el acuerdo, ni ha tenido posibilidad de conocerlo en el momento de la compra. , la comunidad no puede hacer.

Si, como Vd. dice, su Escritura de compraventa no refleja la existencia de la terraza, ni su obligación de asumir todas las reparaciones, no puede hacerse cargo de ellas.

En consecuencia, la actuación a seguir será la misma que en cualquier elemento común de uso privativo, en los que la responsabilidad sobre la reparación de la causa que produce la filtración y de los daños que la misma pueda ocasionar al propietario de abajo, depende de la causa que origine la referida filtración que -si es debida a deficiencias en su conservación- correrá por cuenta del propietario que la utiliza (artículo 9.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal), y si está causada por un defecto en la impermeabilización de la terraza o al deterioro de la tela asfáltica, será a cargo de la comunidad de propietarios (artículo 10.1 de la LPH).

Para determinar la causa objetivamente conviene que se lleve a cabo un informe pericial.

 

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