Reparación de las terrazas de uso privativo

Tengo en propiedad un ático con una terraza descubierta que ha empezado a dar problemas de humedades en el piso de abajo. Lo mismo está ocurriendo en 5 áticos en portales adyacentes que se construyeron junto con el nuestro. Nunca habíamos tenido problemas antes por lo que pensamos, dado que la obra es de los años 80, que puede ser un problema de envejecimiento natural de la impermeabilización de las terrazas. La consideración que le está dando la comunidad de vecinos es que es un desperfecto de la propiedad individual de cada uno de los áticos y, que en consecuencia, los propietarios de los áticos nos tenemos que hacer cargo del 30% de la reparación (se establece así en los estatutos), además de la cuota de participación que nos corresponde del 70% restante. Yo me pregunto si es correcto hacernos responsables a los áticos del deterioro natural de una terraza descubierta que hace las funciones de cubierta plana del edificio. ¿No debería tener consideración de elemento comunitario y, consecuentemente, responder todos los propietarios del 100% de la reparación? Por otra parte, ¿esto no lo suelen cubrir los seguros?

Respuesta

La reparación de terrazas de uso privativo puede ser responsabilidad de los propietarios que las usan, o de la comunidad, dependiendo de la causa que genere los desperfectos en las plantas inferiores.

Si el origen de las filtraciones está en el envejecimiento natural de la impermeabilización de los mismas, tal y como usted apunta, la responsabilidad de su reparación recae en la comunidad de propietarios, atendiendo a su consideración como elemento común, por ser cubierta del piso de abajo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando las filtraciones se deben al deterioro del pavimento de las terrazas o al mantenimiento inadecuado de las mismas, la reparación se hará a cargo de los comuneros que las usan, tal y como se dispone en el apartado a) del artículo 9.1 de la LPH.

La mayoría de las veces es complicado determinar, a simple vista, la causa de las humedades y, por ende, a quién corresponde la reparación de las terrazas de uso privativo, y para evitar discusiones y no tener que recurrir al dictamen pericial de un facultativo, hay comunidades de propietarios que tienen previsto un sistema de reparto para los gastos originados por estas terrazas de uso privativo que son, también, elementos comunes.

Si en los estatutos de su comunidad  se incluye la forma de distribuir dichos gastos, imputando un 30% a cargo de los propietarios de los áticos, y el 70% a toda la comunidad,  no será de aplicación el criterio general anteriormente expuesto, ya que los Estatutos tienen prioridad sobre la Ley de Propiedad Horizontal.

En cuanto a la responsabilidad del seguro de la comunidad, habría que estudiar las coberturas de la póliza que tenga contratada la comunidad. Habitualmente, en el caso de filtraciones, ya sea a través de las terrazas de uso privativo o por cualquier otro elemento común, suelen cubrir los daños producidos pero no la reparación de los mismos, con algunas limitaciones en el caso de que el siniestro se origine por una falta de mantenimiento.