Tengo un suegro que el hombre tienen 83 años.
En el año 1977 firmó junto a todos los propietarios, unos escritos mecanografiados que son los estatutos del cual tengo una copia. Parece ser que no están registrados en ningún sitio.
La comunidad según esos estatutos no registrados estaba formada por 11 divisiones: 9 pisos y 2 locales, uno grande y otro pequeño. En ese momento un propietario tenía 3 pisos y la constructora el local grande. El resto de propietarios de un piso.
Al paso del tiempo, el propietario de los 3 pisos, compró también el local grande para hacer un bar. El bar fue mal y se les ocurrió hacer 4 pisos en el local grande, repartiendo la propiedad entre 3 familiares. La comunidad (el resto) no estaba de acuerdo con la obra, pero el administrador les dijo: “al tener la mayoría de coeficientes podían hacer lo que quisieran”.
Así hicieron, repartieron coeficientes, hicieron un trastero con derecho a voto en un espacio que les sobró en el local. Los 4 pisos que hicieron del local, los pusieron también con derecho a otros 4 votos. Un local grande convertido en 5 votos. Total de coeficiente actual de esta familia 42,57%; el resto de la comunidad según ‘los estatutos’ 38,53%.
Los vecinos afectados, todas personas mayores y la mayoría viudos, decidieron no ir a más a las juntas y evitar los enfrentamientos, con la premisa de “no podemos hacer nada”.
En este momento me he puesto a intentar ayudar a esta pobre gente, que no decide nada y que paga más de 200€ de comunidad y algunos con pensiones bajas.
Preguntas:
*¿Son válidos los estatutos firmados en el 77?
*Si no son válidos, ¿Se puede hacer algo para ‘validar’ esos estatutos? (hay gente que ha fallecido)
*¿Se puede hacer algo?. Considero que no es justo y que realmente no tiene los 3/5 partes de los votos, si de los coeficientes, por lo que se podría vetar algunas actuaciones
Respuesta
- Los Estatutos no registrados firmados en 1977 obligan a quienes fueran propietarios en ese momento, pero no a los posteriores. Eso, en el supuesto de que fueran aprobados por unanimidad en una Junta general de la comunidad. Porque el mero hecho de firmar un texto mecanografiado no significa que estén aprobados.
- Para validar esos Estatutos no registrados, hay que ratificarlos, por unanimidad, en una Junta general extraordinaria. Los herederos de propietarios antiguos fallecidos no están obligados por un acuerdo de 1977 no registrado.
- Hay que verificar, en el Libro de Actas de la comunidad, si esos Estatutos no registrados se aprobaron por unanimidad. Si no es así, es un papel sin valor alguno. Si se hubieran aprobado solo obligan a los propietarios actuales que lo fueran en el momento de su aprobación. Los nuevos propietarios se pueden oponer a cualquier actuación o acuerdo fundamentado en ellos.
El fundamento está en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. En él se trata sobre la posibilidad de incorporar Estatutos al título constitutivo. Y de la forma de establecer las cuotas de copropiedad.
Hay algo que no cuadra en su exposición. No puede ser que las cifras de participación en el edificio sean 42,57% y 38,53%. El 18,9% restante, ¿es de la familia o de otros propietarios? Es importante que, de aquí en adelante, los acuerdos se adopten conforme a la Ley. Y aplicar lo que establece el artículo 17 de la LPH respecto al voto de los propietarios que tienen más de un piso. Sea cual sea el tipo de mayoría requerido, ha de ser doble: de propietarios (número de ellos) y de cuotas de participación (coeficientes). Un propietario con tres pisos cuenta con 1 voto como propietario, y con la suma de coeficientes de sus propiedades como cuota de participación.
