| Tenemos un edificio donde los bajos son más hondos que el resto de la finca. Son dos rectángulos en paralelo bastante más largos que los pisos. La parte delantera del bajo tiene como techo la propia finca, la parte del medio se cubre por unas terrazas traseras de los primeros pisos y la parte final de cada bajo tiene una cubierta a dos aguas. Con motivo de la instalación del ascensor y que los bajos se verán obligados a costear ha surgido la duda sobre si esas cubiertas son privativas o de la comunidad. Obviamente esas cubiertas sólo tapan la parte final de los bajos (bastante extensa) y ambos propietarios las cambiaron al adquirir los bajos. Se trata de una finca de 1950 aproximadamente. Suponemos que siempre han habido cubiertas ahí. Ellos dicen que pagaron la sustitución de esas cubiertas (enormes) sin pedir nada a la comunidad aunque fueran comunitarias. Los propietarios de los pisos decimos que si las cambiaron a su coste fue por su interés. No obstante, en previsión de futuros conflictos sobre gastos de mantenimiento de esas cubiertas, o una eventual sustitución o rotura, me gustaría saber si hay JURISPRUDENCIA sobre casos parecidos. Es decir cubiertas que no sean terraza de nadie arriba, sólo techo de los bajos, pero que formen parte de la “estructura” digamos del edificio. Si siguen siendo comunitarias o el hecho que beneficien sólo al bajo cambia la cosa. Al igual que el hecho que las hayan sustituido a iniciativa propia. |
Respuesta
Las cubiertas de los bajos son elementos comunes, precisamente por cubrir a las plantas inferiores, y no tienen nada de privativos puesto que los propietarios de los bajos no las utilizan para nada.
El artículo 396 del Código Civil, sobre el que se fundamenta la Ley de Propiedad Horizontal define “… los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas… ”
El hecho de que, hace muchos años, algunos propietarios repararan las cubiertas a su cargo, no cambia la calificación a elementos privativos, ni concede ningún derecho a quienes sufragaron este gasto, ni sienta ningún precedente sobre la financiación futura de nuevas reparaciones.
Como las cubiertas de los bajos son elementos comunes, su hipotética reparación siempre será por cuenta de la comunidad de propietarios, en virtud del artículo 10.1 de la LPH.
