 Vivo en un edificio en Barcelona que está compuesto de dos comunidades de propietarios independientes. Una está formada por las viviendas y otra por un garage de tres plantas. Las plazas de parking son de propietarios de viviendas y de otros propietarios que no tienen vivienda en el edificio. Cada comunidad tiene su administración propia, y ninguna dispone de estatutos. Se plantea quién ha de contribuir a los gastos originados por reparaciones que afecten a elementos comunes del edificio, como por ejemplo arreglo de la fachada, del tejado del edificio, la canalización de los desagües, etc. Si tienen que contribuir ambas comunidades en base a su porcentaje de participación, o sólo la comunidad de las viviendas.En caso de que tengan que contribuir las dos, está claro que la comunidad del parking tendría que intervenir en la decisión de hacer la obra y la aprobación del presupuesto… |
Respuesta
De su consulta se deduce que el suyo no es un edificio de dos comunidades. Es evidente que no se trata de comunidades independientes, sino de una comunidad de propietarios (la del edificio), que tiene una subcomunidad (la del garaje).
Los gastos del garaje (mantenimiento de puertas, tasa de paso de carruajes, alumbrado, limpieza, detección de CO, etc.) serán sufragados por los propietarios de plazas. Y los gastos del portal (limpieza, luz de escalera, etc.) los asumirán las viviendas. Pero hay una serie de gastos generales que corresponden a todos los propietarios.
La fachada es de todos, no sólo de las viviendas que dan a ella. El tejado es de todos, no sólo de las viviendas que están inmediatamente debajo. Los forjados son de todos, no sólo adas las arquetas.
En el artículo 396 del Código Civil se recoge una relación no exhaustiva de los elementos comunes del edificio. Estos elementos, que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, deben mantenerse y repararse con cargo a todos. Así se establece en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Evidentemente, si todos tienen que contribuir a su mantenimiento, todos deben decidir sobre los presupuestos que les afecten. Y, para ello, deben ser convocados a la Junta en la que se aprueben dichos presupuestos.
