Tengo un piso en una urbanización donde se ha aprobado una reforma total en un plazo estimado de 10 años. Existen unos plazos previstos para cada tipo de obras y unos presupuestos estimados. Ahora quiero venderlo y el Administrador me indica que debo pagar las derramas futuras del total de las obras previstas.
¿Es esto legal?
Entiendo que sólo debería de pagar las obras que se están realizando. Incluso las que pueden estar contratándose en este momento. Pero no aquéllas para las que no hay más que una previsión de hacer.
Las obras, ¿deberían tener un proyecto de ejecución completo y estar visadas en algún sitio?
Si pago las obras previstas y no se realizan, ¿tengo derecho a reclamar el dinero correspondiente a obras no realizadas?
Respuesta
El vendedor no está obligado a adelantar las derramas futuras que la comunidad haya aprobado. Concretamente, el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
«Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».
La única obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone al vendedor es la de aportar el certificado de deudas. En el artícul0 9.1.e) de la LPH se dispone:
«… En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente…»
Por lo general, aún no siendo estrictamente obligatorio, los Administradores de Fincas Colegiados suelen incluir en el certificado de deudas algunos pormenores importantes en cuanto al fondo de reserva (si hay alguna aportación pendiente de emitir), consumos (lecturas pendientes de facturar), derramas futuras (aprobadas y en curso, con importes y plazos), posibles saldos deudores de final de ejercicio (cuando ha terminado y áun no se han cerrado las cuentas), obras importantes pendientes (ITE, ascensor, grandes rehabilitaciones), recibos emitidos en el último mes en gestión de cobro, y cualquier otra información económica relevante sobre la finca que se va a transmitir.
En ocasiones, el vendedor abona voluntariamente las derramas futuras, para facililtar la venta o como deferencia al comprador. Esto favorece la economía de la comunidad, pero no se puede obligar al comprador a adelantarlas. Menos todavía respecto de obras que no se han terminado de definir ni se han concretado las derramas.
Es importante que este tipo de obras cuente con un proyecto de ejecución, y siempre deben solicitar la preceptiva licencia.
Finalmente, en caso de no realizarse las obras previstas, se podría reclamar amistosa o judicialmente la restitución de los importes de derramas futuras abonadas por el vendedor.
