En la comunidad de propietarios, hay un bajo que tiene una cuota de participación del 26,50% y el resto son viviendas con cuotas entre 2,25% y 3,25%.
El administrador divide los gastos en dos bloques ESCALERA y EDIFICIO. En el bloque de EDIFICIO incluye el seguro comunitario y algún gasto bancario y lo reparte según la cuota de participación de cada uno sobre el 100%. En el bloque ESCALERA incluye los gastos de mantenimiento (luz, agua, limpieza, mantenimiento de ascensor, etc…) y las reparaciones (reparaciones eléctricas, ascensor, telefonillos, obras de albañilería, cambio puerta zaguán, etc…). Estos gastos los reparte entre el 73,50, con lo que el bajo no paga gastos de escalera.
La finca, construida en 1961, no tiene estatutos y se rige por la LPH. La planta baja tiene puerta de entrada directa desde el zaguán además de las que dan a la calle.
Con este sistema, yo soporto el 3,08% de los gastos de ESCALERA, teniendo una cuota del 2,25%.
¿Es correcta esta forma de repartir los gastos?
Respuesta
Lo primero que hay que conocer es lo que disponen los Estatutos de su comunidad, o su Título constitutivo. Si allí se establece que el bajo no paga gastos de escalera, la actuación del administrador es correcta.
En una primera aproximación, todas las fincas de una comunidad participan en todos los gastos.
Tanto la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e) como el Libro quinto del Código Civil de Cataluña (artículo 553-45) obligan a todos los propietarios a contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble…
Puede ocurrir que en el Título no se disponga que el bajo no paga gastos de escalera, pero la comunidad de propietarios haya tomado algún acuerdo en este sentido a lo largo de su trayectoria.
Si no existe exoneración explícita ni acuerdo comunitario sobre ello, no se estaría haciendo bien el reparto.
A veces existe el acuerdo de la comunidad, pero no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. En tal caso, el acuerdo obligaría a quienes eran propietarios en el momento en que se tomó el acuerdo. Y quienes adquirieron su vivienda después no estarían obligados a aceptarlo.
