Soy propietario de una vivienda en un conjunto urbanistico conformado por 6 chalets pareados, construidos en dos bloques independientes. En el bloque 1º están los chalets pareados números 1-2-3 y en el bloque 2º están los chalets pareados 4-5-6. En la planta sótano de cada vivienda se encuentra el garaje privativo de cada una de ellas, y como elemento común existe un acceso común para todos, donde hay entre otros elementos comunes puerta de acceso, alumbrado, antenas comunes etc.
En el Registro de la Propiedad, desde el principio y en cada una de las inscripciones que se han ido haciendo de las viviendas se establece que las cuotas de participación son al 16.666% de cada propietario para la zona común y en cada fase 33.333% de cada propietario.
Esta inscripción del Registro de la Propiedad, donde el promotor establece las cuotas de participación, linderos de las viviendas, las zonas que son comunes y las fases 1ª y 2ª, ¿es el Titulo Constitutivo?
Si en la primera acta del libro se han omitido las cuotas de participación de cada fase, intencionadamente o no, de forma que se considere que todo es al 16.666% ¿ que ocurre? ¿es esto legal?
Respuesta
El Título Constitutivo o Escritura de División Horizontal es un documento notarial. En él se describe el inmueble en su conjunto y cada una de las fincas que lo componen. Y se detallan su extensión, linderos, planta, anejos y cuota de participación en los elementos comunes. La inscripción de este documento en el Registro refleja lo que ya existe y es posterior al propio Título.
La existencia de cuotas de participación diferentes con respecto al conjunto urbanístico y a la fase, es normal. Estos coeficientes se aplicarán a los gastos generales o a los de la fase correspondiente, si los hubiere. No es necesario que en el acta se hagan constar los dos coeficientes de cada chalet. Lo habitual es que solo figure el general.
Los requisitos del acta se establecen en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Entre ellos se incluye la necesidad de hacer constar las cuotas de participación de cada uno de los propietarios. El hecho de que se omita la cuota de participación puede ser un defecto del acta, pero no un motivo de nulidad. Alguna sentencia hay que considera suficiente que se identifique a los propietarios con su propiedad.
