Construcción adosada a elemento privativo de la comunidad

Pregunta

En un local de planta baja se ha añadido un cuerpo de edificación de una altura; éste ha sido construido en un patio de carácter privativo que tiene consideración de garaje-aparcamiento, sin que sean dotacionales del edificio.

¿El nuevo muro construido sobre la propiedad privada tiene carácter de fachada comunitaria? ¿Puede el propietario del local abrir sobre él huecos sin el consentimiento de la comunidad?

Respuesta

La construcción adosada a un elemento privativo de la comunidad de propietarios no puede ser común, y sus muros tampoco, ya que se estarían añadiendo elementos comunes por la voluntad de un copropietario.

En cuanto a la apertura de huecos, hay que estar a lo que se dispone en la sección quinta del Código Civil (artículos 580 a 585), y guardar la distancia mínima de dos metros con la pared medianera.

El punto débil de esta situación es si realmente el patio es un elemento privativo de la comunidad. Lo normal suele ser que un patio sea elemento común, aunque se conceda el uso privativo a un copropietario. Si así lo fuera, la construcción realizada sobre el mismo tendría que haber sido autorizada unánimente por todos los  miembros de la comunidad de propietarios, en una Junta de comunidad, porque el uso exclusivo del patio no lleva consigo su modificación.

El uso del patio como garaje-aparcamiento también debería estar contemplado en el título constitutivo, o haberse aprobado por unanimidad por la comunidad; análogamente, tendría que haberse consentido unánimemente el cambio de uso de la parte de la superficie del patio que se ha cerrado.

Para salir de dudas, estaría bien verificar si ese patio es, de verdad, un elemento privativo de la comunidad, o bien un elemento común de uso privativo. Habría que comprobar si en la Escritura de División Horizontal figura con un coeficiente de copropiedad, como anejo al local, o si el coeficiente del local incluye la cuota del patio o  no.

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