| En mi comunidad se han llevado a cabo una serie de actuaciones en relación con unas obras, contratación de empresa, permiso de obras…cuando aún no habían sido aprobadas convenientemente por la Junta. Cuando, por fin, se ha votado en segunda convocatoria no se ha alcanzado la doble mayoría, en concreto los votos favorables no representan la mitad de las cuotas de participación presentes. En el acta se indica que el acuerdo sí está aprobado. ¿Es esto posible? ¿Quién respondería de los gastos ya incurridos y en los que se pudiera incurrir si se realizan las obras sin la aprobación de la Junta? |
Respuesta
El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a las competencias de la Junta de propietarios, establece en su apartado c) la de “… aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca…”, independientemente del tipo de obras y del quórum necesario para la adopción del acuerdo.
Aunque el Administrador, en uso de las atribuciones que le concede el artículo 20.c de la LPH, puede disponer las reparaciones que resulten urgentes, dando cuenta de manera inmediata al Presidente, ambos han de informar a la Junta para su definitiva aprobación.
A pesar de que no concreta el tipo de obras y actuaciones que se han sometido a la aprobación de la Junta, suponemos que están bien encuadradas dentro del grupo que el artículo 17.7 de la referida Ley denomina los demás acuerdos, que son los que requieren, en segunda convocatoria, la doble mayoría de número de propietarios (presentes o representados) y de cuotas de participación de los mismos.
Pero si no se ha alcanzado esa doble mayoría, la forma de actuar es acudir al Juez, durante el mes siguiente a la celebración de la Junta. en un procedimiento llamado de equidad, para que resuelva lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Como la aprobación de los presupuestos de las obras, corresponde también a la Junta de propietarios, en caso de no adoptarse el acuerdo conforme a la Ley puede generar problemas de responsabilidad para el Administrador y/o el Presidente, por los gastos llevados a cabo sin la autorización de la Junta.
También pueden exigirse responsabilidades al Administrador si no se refleja en el acta la realidad de lo ocurrido en la Junta, incluyendo como válido un acuerdo que no lo es.
