Los acuerdos por mayoría de tres quintas partes en las comunidades de propietarios pueden dividirse en dos grandes grupos: los que necesitan autorización administrativa, además de la doble mayoría (de propietarios y de cuotas de participación) del 60 %, y los que no precisan más que el acuerdo de esta mayoría cualificada.
Acuerdos por mayoría de tres quintas partes, con autorización administrativa
Los acuerdos que se incluyen en el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal necesitan autorización administrativa, habiendo alcanzado previamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, y son los siguientes:
- División material de los pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes.
- Aumento de la superficie de los pisos o locales y sus anejos por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.
- Construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
- Modificar las cuotas de participación y fijar las indemnizaciones por daños y perjuicios que corresponda en los anteriores supuestos.
En todos estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados.
Acuerdos por mayoría de tres quintas partes, sin autorización administrativa
Los acuerdos que no precisan autorización administrativa, pero sí necesitan el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, son los que corresponden a los siguientes supuestos:
- Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (artículo 17.3 de la LPH).
- Establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el artículo 17.1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble cuyo aprovechamiento sea no privativo (artículo 17.3 de la LPH).
- Realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no exigibles. Si su cuota de de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado (artículo 17.4 de la LPH).
Angel Luis Gómez Casanova
Administrador de Fincas
Profesor del Estudio Propio de Grado en Administración de fincas
de la Universidad de Alcalá de Henares
