El abuso de derecho en comunidades de propietarios es una forma de limitar el ejercicio de derechos contradictorios en situaciones conflictivas de las mismas.
¿Qué es el abuso de derecho?
El abuso de derecho es uno de los criterios que ofrece el Derecho (entendido como conjunto de normas que rigen en un territorio) para determinar a quién asiste la razón en situaciones de conflicto.
Sea en las comunidades de propietarios, como en cualquier otro ámbito, tener derecho a algo no significa que se pueda ejercitar de cualquier forma.
Para una mejor comprensión, partimos del artículo 7 del Código Civil que dice lo siguiente:
- Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
- La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.
Desgraciadamente, la “buena fe” o los “límites morales del ejercicio de un derecho”, son conceptos indeterminados. Su interpretación dependerá de las circunstancias, pero podemos acotar el tema diciendo que existen dos formas de abuso de derecho:
- Subjetiva, entendida como el ejercicio de un derecho sin beneficio o interés real, con el sólo ánimo de dañar a un tercero.
- Objetiva, que es el ejercicio anormal de un derecho, buscando un fin distinto a aquel para el que fue concebido.
Traducido a efectos prácticos, el abuso de derecho aparece cuando se ejercita un derecho en alguna de estas circunstancias:
- Para tratar de revertir o modificar una situación que se ha consentido durante largo tiempo.
- En perjuicio de un tercero sin que exista beneficio alguno para nosotros.
- Se busca, en beneficio propio y perjuicio de un tercero, una finalidad distinta a aquella para la que fue concebido ese derecho.
Abuso de derecho por parte de la comunidad
En todo grupo donde conviven varios sujetos suelen aparecer «conflictos de derechos». En las comunidades también, y a veces se incurre en un “abuso de derecho”, bajo la firme creencia de que “tengo derecho a …”
Es importante resaltar que si se adoptan acuerdos con abuso de derecho en comunidades de propietarios, es posible la impugnación de los mismos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 18.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal.
Veamos algunos ejemplos de abuso de derecho por parte de comunidades de propietarios :
Retirada de piscina previamente autorizada
- Una comunidad autorizó, en 2009, a los propietarios del ático a instalar una piscina. En el año 2014, y tras sufrir la piscina ciertas averías, se retira ésta, se corrigen los problemas, y se vuelve a instalar la misma piscina, colocando tarima alrededor, en lugar de las baldosas existentes en el diseño original.
- Ante estos hechos, la comunidad decidió instar a los propietarios la retirada de la piscina. Argumentaba que se trataba de una obra diferente de la autorizada, y que además había originado problemas de humedades en la vivienda inferior.
- En el juicio se demostró que la piscina era la misma que se había instalado originalmente, recolocada tras solventar los problemas. Y que la tarima se colocó al no encontrar en el mercado baldosas que sustituyeran las que se rompieron durante la reparación. Además, no quedó acreditado que las filtraciones de la vivienda inferior fuesen consecuencia de la recolocación de la piscina.
- La Audiencia Provincial estimó que la comunidad había actuado, al acordar la retirada, con abuso de derecho.
Obras en fachada sin autorización
- La propiedad de un local realizó obras en la fachada, para adecuarla a su actividad de farmacia, sin comunicarlo a la Comunidad, la cual presentó demanda.
- Durante el juicio quedó acreditado que otros propietarios de pisos, habían realizado previamente obras en la fachada, alterando el estilo de la misma, sin consentimiento ni protesta por parte de la Comunidad. Por ello se estaba dispensando un trato discriminatorio a los propietarios del local al acordar la Junta (con abuso de derecho) que debían revertir las obras realizadas.
Cerramiento de terraza consentido durante años
- La Comunidad demandó a la propietaria de una vivienda por el cerramiento existente en su terraza. Según se acreditó en el juicio, existía ya cuando la vivienda pertenecía, no a los anteriores propietarios, sino a los que precedieron a aquellos. Haber consentido durante años el cerramiento para pretender ahora su eliminación, aunque fuese la terraza de un elemento común, se consideró un ejercicio abusivo de derecho por parte de la comunidad.
Desestimación de abuso de derecho en comunidades
Veamos ahora un caso opuesto en el que los Tribunales desestimaron la existencia de abuso de derecho.
Denegación de autorización para el ejercicio de actividad
- La Comunidad denegó a un propietario autorización para el ejercicio de la actividad de “fisioterapia sin máquinas y entrenador deportivo”.
- El propietario demandó a la comunidad por considerar que había sido discriminado, por haber autorizado previamente la actividad profesional de otros copropietarios.
- Los Tribunales dieron la razón a la comunidad, avalando que no se permitiera la actividad.
- En este caso, los Estatutos preveían que el uso no residencial de las viviendas necesitaba el consentimiento de la comunidad. En las autorizaciones concedidas, la comunidad había impuesto como condición que el horario de actividad estuviera limitado de 09:00 a 18:00. Y el propietario demandante pretendía ampliar ese horario, tal y como se acreditó en el juicio. Por tanto, no se trataba de un ejercicio abusivo, porque no existía discrimiabusonación al ser casos diferentes.
Conclusión
Para que exista abuso de derecho en el ámbito de las comunidades de propietarios, debe darse alguna de estas dos circunstancias:
- que haya una voluntad clara de perjudicar a un tercero, sin ningún interés real tras la actuación de quien ejercita su derecho,
- que se ejercite un derecho de forma anormal y causando un perjuicio injustificado.
