La Ley de Propiedad Horizontal , cumple hoy 50 años y goza de muy buena salud. Bien es verdad que, a lo largo de su medio siglo de existencia, ha sufrido unos cuantos retoques estéticos -algunos en profundidad- que le han ayudado a evolucionar al compás de los tiempos, cumpliendo con su objetivo inicial de regular las relaciones entre los partícipes de aquella nueva forma de propiedad que despegó en España al inicio de la segunda mitad del siglo XX, como un elemento fundamental en la promoción, simplificando y facilitando de manera satisfactoria la generalización de la vivienda en propiedad. Posiblemente, en el panorama legislativo español nunca haya habido una Ley de extensión tan reducida que haya influido tanto en la sociedad.
Mucho ha cambiado la sociedad española en este medio siglo, y muy pocas personas recuerdan que, en la década de los cincuenta, las Comunidades de propietarios fueron las primeras organizaciones “democráticas” que celebraban reuniones, que elegían a sus dirigentes por votación y que tomaban sus decisiones colectivas atendiendo al criterio de la mayoría. Pero esta Ley no solo ha influido en la educación democrática de los españoles, sino que también ha contribuido notablemente a despertar el interés por el bien común y a poner de manifiesto unos incipientes atisbos de solidaridad entre comuneros. Y ello, gracias al buen hacer de unos profesionales como los Administradores de fincas que durante todos estos años han acercado la Ley al ciudadano, haciendo pedagogía para conseguir que los administrados percibieran claramente que el criterio fundamental para la imputación de los gastos comunes es el de propiedad y no el de uso, que se paga por ser propietario y no por ser usuario, y que no paga más ascensor quien vive en el noveno que el que habita en el primero, ni el que tiene familia numerosa con respecto a quien vive solo. A pesar de ello, permanece muy arraigada en el subsconsciente colectivo la idea de contribuir en función del uso de las instalaciones comunes, lo que asegura la continuidad de esta tarea didáctica de los Administradores algunos años más. Y por la parte que me toca, seguiré utilizando éste y cuantos medios estén a mi alcance para proseguir con la divulgación de los temas que afectan a las Comunidades de propietarios.
Volviendo a la Ley, vamos a analizar la evolución de la primitiva Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal hasta nuestros días. Aquella primera Ley, construida a partir del artículo 396 del Código Civil, reconocía la especificidad de la Comunidad de propietarios, alejándola del concepto de comunidad de bienes en el que se englobaba hasta 1960, y eliminaba expresamente los derechos de tanteo y retracto, reconocidos hasta entonces por el mencionado artículo.
Después de veintiocho años de vigencia, se produce un significativo avance con la modificación promulgada en la Ley 2/1988, de 23 de febrero, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que instituye la posibilidad de segunda convocatoria en las Juntas (artículo 15, párrafo 2) que hasta entonces no era legal, dando validez a los acuerdos que se tomen en ella con independencia del número de asistentes y representados (artículo 16, norma 2, párrafo 2). También se facilitan las posibles reclamaciones a los morosos, eliminando el requerimiento previo, y posibilitando el embargo preventivo en base a la certificación del acuerdo aprobatorio de liquidación de deuda (artículo 20). Finalmente añade a las obligaciones de los propietarios establecidas en el artículo 9, la necesidad de que -en las compraventas de vivienda- el transmitente declare hallarse al corriente en el pago de los gastos comunes, o expresar los que adeudare.
En línea con ese acercamiento a la realidad social, haciéndose eco de la creciente preocupación por la accesibilidad, y como consecuencia de lo establecido sobre Movilidad y Barreras Arquitectónicas en la Ley de Integración Social de los Minusválidos de 1982, dos años después se produce una nueva modificación, por la Ley 3/1990, de 21 de junio, por la que se modifica la Ley 49/1960, para facilitar la adopción de acuerdos que tengan por finalidad la adecuada habitabilidad de minusválidos en el edificio de su vivienda, en la que se recorta por primera vez el requisito de la unanimidad para la alteración de los elementos comunes , dando una nueva redacción al artículo 16, en la que se reduce el quórum hasta el 60% de propietarios y de cuotas cuando se trate de suprimir barreras arquitectónicasque dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía .
En 1992, la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal modifica el artículo 17, trasladando a los Registros de la Propiedad la facultad de diligenciar los libros de actas de las Comunidades de Propietarios que hasta entonces se llevaban a cabo en los Juzgados Municipales o en cualquier Notaría.
Siete años más tarde se produce una reforma integral, casi una revolución, con la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal . El origen de la misma fue una propuesta deAngel Hernández Román, Presidente del Colegio de Administradores de Salamanca, en el Congreso de Administradores de La Coruña, para promover una iniciativa legislativa popular que modificara la Ley vigente y pusiera freno a la morosidad en las Comunidades de Propietarios. Por primera vez en nuestra reciente historia democrática, las aspiraciones de los ciudadanos, avaladas por 830.000 firmas, llegaban al Parlamento, se mezclaban con sendas propuestas del Partido Popular y de Convergencia y Unión (aprovechando el tirón electorero de una causa popular), y después de su análisis y debate en Comisión, pasaba a convertirse en Ley que reformaba y actualizaba la de Propiedad Horizontal de 1960, por unanimidad de todos los grupos políticos y con la aquiescencia clamorosa de la ciudadanía que se congratulaba de que se tuvieran en cuenta sus sugerencias, para poner remedio al cáncer que arruina y debilita muchas Comunidades de Propietarios: los insolidarios morosos. Este 8 de abril, fecha de la promulgación de la que se ha denominado como una Ley para la convivencia, fue una fecha histórica para los Administradores, al poner de manifiesto su vocación de servicio a la sociedad, eso que ahora impone la llamada Ley ómnibus a todos los Colegios profesionales. La reforma más trascendente consistió en la creación del proceso monitorio, un juicio especial con ejecución inmediata o embargo preventivo con condena en costas que incluye los gastos de reclamación y la imposibilidad de recurrir sin pagar o consignar, suprimiendo además el derecho a voto de los morosos, y estableciendo la necesidad de acompañar a las convocatorias de Junta la relación de propietarios que no estén al corriente de pago, y exigiendo, en las transmisiones de viviendas, la certificación de deudas,expedida por el Secretario. Se incluyeron también otras reformas de distinta trascendencia, modificando y renumerando varios artículos, instituyendo el fondo de reserva en todas las Comunidades, , recortando ostensiblemente la regla de la unanimidad -manteniéndola solo para el cambio del título constitutivo- y regulando losComplejos inmobiliarios para adaptarse a las características de las nuevas macrocomunidades. Con ella se inició una nueva era para las Comunidades de propietarios, hasta tal punto que muchas personas identifican esta reforma con la propia Ley, pasando por alto los treinta y nueve años anteriores.
Todo era demasiado bonito. Pero la alegría dura poco en la casa del pobre. Apenas cinco meses después de su entrada en vigor, los padres de la patria, más preocupados por conocer si en la próxima legislatura seguirían disfrutando de su sillón parlamentario que por los problemas reales de sus sufridos votantes, aprobaron en el Congreso la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo los trámites procesales de todos los conflictos entre particulares y modificando de un plumazo el artículo 21 de la reformada Ley de Propiedad Horizontal, deshaciendo todo lo conseguido, sin importar el clamor popular que había generado la reforma. En esta nueva ley se limitaba la celebración del juicio monitorio a las deudas inferiores a cinco millones de las antiguas pesetas, se liberaba al moroso de la condena en costas, se eliminaba la posibilidad de acumular las deudas generadas durante el procedimiento judicial obligando a nuevas y sucesivas reclamaciones, y se trasladaba la jurisdicción al lugar de residencia del moroso, suprimiendo también la obligación de consignar para recurrir la sentencia. Parecía como si el hecho histórico de ser la primera iniciativa popular convertida en Ley, sentara un peligroso precedente, y conviniera que los ciudadanos entendieran que su derecho democrático a impulsar o modificar una Ley era un derecho más virtual que real. Lógicamente, quienes promovieron y apoyaron la iniciativa se sintieron menospreciados por quienes teóricamente les representan, y reaccionaron con prontitud poniendo en evidencia el desaguisado jurídico de vaciar de contenido la reforma que acababa de implantarse, limitando y restringiendo el proceso monitorio recién instituido, y suprimiendo garantías y facultades que acababan de reconocerse. Los Administradores de fincas, con su Presidente nacional a la cabeza, pusieron de manifiesto las debilidades de esta Ley que terminaba con la agilidad introducida en la reforma, invitaba a las Comunidades a desistir de sus reclamaciones cuando el importe era inferior a las costas, obligándolas a pleitear en toda España, y favoreciendo la continuidad de los morosos. La rápida intervención deManuel Roberto Enguídanos, Presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas en unas declaraciones esclarecedoras a ABC , y el apoyo unánime de todos los profesionales, lograron convencer a varios parlamentarios para que introdujeran enmiendas, con lo que el Senado no consumó el atropello, aunque no evitó que el artículo 21 quedara algo mutilado, descafeinando parcialmente la reforma. Finalmente, los primeros Reyes Magos del siglo XXI nos trajeron la LEY 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en la que se mantiene el proceso monitorio para todas las deudas comunitarias sin distinción de cuantía, se deja elegir al demandante la jurisdicción del domicilio de la finca o o el del deudor, se amplían las posibilidades de notificación al demandado mediante el tablón de anuncios de la Comunidad si no hubiera designado domicilio en España o no se pudiera hacer efectiva en el piso o local, y consagra definitivamente la no acumulación de deudas.
Posteriormente, la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad modificó los artículos 10, 11 y 17 para facilitar los acuerdos sobreaccesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas en las Comunidades de propietarios, rebajando los quórums necesarios para la adopción de los mismos, equiparando a los mayores de setenta años con los minusválidos, y reconociendo el derecho a la accesibilidad no sólo a los propietarios, sino también a los inquilinos, personas que trabajen en el edificio, e incluso residentes temporales en él.
La publicación de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, de aplicación a las Comunidades de Propietarios ubicadas en la Comunidad Autónoma de Cataluña a partir de su entrada en vigor, aunque no modifica el texto de la Ley de Propiedad Horizontal, sí limita su ámbito de aplicación, dejando de obligar en Cataluña. En un próximo post, me comprometo a exponer las diferencias con la Ley nacional, y algunos de sus inconvenientes.
Por último, la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios añade un nuevo apartado 3 a su artículo 17, renumerando como 4 el antiguo apartado 3, considerando al establecimiento o supresión de sistemas que mejoren la eficiencia energética o hídricacomo un nuevo servicio de interés general, y autoriza la instalación generalizada de puntos de recarga de vehículos eléctricos en las plazas de garaje individuales, sin más requisito que la comunicación previa a la Comunidad, y que la instalación sea a cargo de los interesados.
Sería interesante, con la perspectiva de la evolución de la LPH en este medio siglo de existencia, esbozar las nuevas modificaciones que podrían ser necesarias para agilizar los procedimientos de gestión y gobierno de las complejas Comunidades actuales, adaptar la repercusión de las nuevas tecnologías a su regulación legal y reconocer el papel protagonista de los Administradores de fincas en el pasado, presente y futuro de esta Ley reguladora de las Comunidades de propietarios. Pero ello ha de ser motivo de un nuevo post.
