 Mi consulta viene relacionada con lo siguiente: Estamos en una comunidad de vecinos, son 8 viviendas y 1 bajo comercial. Este bajo pertenece al promotor del edificio y no paga ningún gasto de la comunidad, ni seguro, ni ascensor, ni luz, ni limpieza, ni nada.
En su día el propietario (promotor) le dijo al presidente que si algún día pasase algo, él se haría cargo del 30% de la factura. Ahora me ha tocado a mi ser el administrador y estoy viendo que las cuentas de la comunidad no salen; en mi caso, según la escritura del piso tengo una participación del 9% en los gastos de la comunidad, pero estoy pagando un 15% y así con otros vecinos que también están pagando más participación de la que realmente les toca. Hablando con el presidente me comenta que en la división horizontal del edificio consta que el local está excluido de gastos de la comunidad (incluso el seguro de la comunidad, que también lo cubre a el!). ¿Esto es legal? ¿Podemos hacer algo para sanear las cuentas? |
Respuesta
Un local está obligado a pagar los gastos de comunidad, de la misma forma que está obligada cualquier otra finca registral independiente que forme parte de la comunidad de propietarios, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a las obligaciones de los propietarios que dice así: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
No obstante, esta obligación genérica que expresa la Ley puede ser modificada en el título constitutivo o Escritura de División Horizontal, eximiendo a algún local en los Estatutos de participar en algún gasto concreto como puede ser limpieza del portal, mantenimiento de ascensor, etc., y esta exoneración se aplicaría a ese gasto concreto, pero no a otro parecido o similar.
También es posible eximir a un local o locales concretos de unos gastos determinados, en el transcurso de una Junta de comunidad en la que se haya incluido ese punto dentro del Orden del Día, mediante acuerdo unánime adoptado al efecto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 17 de la LPH.
Muy probablemente, el que no le cuadren las cuelntas se debe a que están dividiendo los gastos entre menos del 100%, al tener una finca que no paga.
Para resolver ese problema, tendría que hacer lo siguiente:
- Verificar el contenido de la División Horizontal para conocer de qué gastos concretos se exime al local (es más que probable que no se refiera a la totalidad de los gastos).
- En el muy hipotético caso de que fuera como dice su presidente, convocar una Junta extraordinaria para exponer la situación a todos los comuneros y adoptar la decisión de acudir al Juagado para anular esa exoneración, contraria a la Ley, y contratar los servicios profesionales de un abogado p,
- Si en la EDH se concretan los gastos en los que no participa, reelaborar el presupuesto de la comunidad, distribuyendo separadamente los gastos en los que participan todos y aquellos en los que solo participan las viviendas, para recalcular las cuotas y pagar de acuerdo con ese redistribución a partir de ahora. Lógicamente estas actuaciones deben aprobarse en Junta general, a la que convocarán también al promotor, exigiéndole que contribuya, al menos, lo que le corresponda desde las últimas cuentas aprobadas hasta ahora.
Habría que negociar también una aportación extraordinaria por los años transcurridos sin pagar nada, porque aunque estén aprobadas las cuentas sin su participación ya que, al coincidir el propietario del local con el promotor, alguien puede presumir que haya habido mala fe o desinformación en beneficio del promotor y en perjuicio de los restantes propietarios, aunque sobre este punto el abogado que contraten les podrá informar sobre las posibilidades de éxito de una eventual reclamación judicial.
En cualquier caso, lo más importante es que el local está obligado a pagar los gastos de comunidad, y que a partir de ahora lo haga, respetando las exenciones concretas que tuviere.
